Vender una propiedad con un crédito hipotecario de por medio es una excelente oportunidad para ampliar el abanico de potenciales compradores. Sin embargo, para que la operación llegue a buen puerto, el inmueble debe cumplir con una serie de requisitos legales y técnicos estrictos exigidos por las entidades bancarias.
Si estás pensando en vender, esta guía te ayudará a verificar si tu propiedad está lista o qué necesitas regularizar.
1. La «Columna Vertebral» Legal: Escritura y Dominio
El banco debe asegurarse de que la operación es segura. Por eso, el primer filtro es la documentación legal:
- Escritura Registrada: El título de propiedad debe estar inscripto correctamente en el Registro de la Propiedad Inmueble.
- Libre de Gravámenes: La propiedad no puede tener embargos, hipotecas previas no canceladas ni restricciones legales que impidan la venta.
- Inhibiciones Personales: El propietario (vendedor) tampoco debe tener inhibiciones legales que le impidan disponer de sus bienes.
2. Planos y Metros: La Realidad vs. el Papel
Este es uno de los puntos donde más operaciones se traban. El banco verifica que lo edificado coincida exactamente con lo aprobado.
- Planos Aprobados: Deben estar visados por el municipio o entidad correspondiente, garantizando que la construcción cumple con la normativa.
- Metros Declarados: Cualquier modificación estructural o ampliación debe estar registrada en los planos. Si hay metros «en negro» (no asentados), el banco podría rechazar la propiedad.
3. Propiedad Horizontal (Departamentos y PH)
Si el inmueble forma parte de un edificio o un complejo de PH, se suma documentación específica:
- Reglamento de Copropiedad: Debe estar al día.
- Plano de Subdivisión: Esencial para identificar la unidad funcional.
- Administración: Debe estar vigente y designada.
4. Impuestos, Expensas y Libre Deuda
El banco exige que la propiedad se transfiera sin deudas pendientes:
- Impuestos Inmobiliarios: (ABL, ARBA, etc.) Deben tener el libre deuda correspondiente, sin cuotas impagas.
- Expensas: Deben estar al día al momento de la operación.
🛠️ Requisitos Técnicos y de Habitabilidad
No basta con tener los papeles en regla; la propiedad debe ser funcional para el banco.
- Habitabilidad y Servicios Básicos: El inmueble debe estar en condiciones de ser habitado de inmediato. Debe contar obligatoriamente con los servicios de luz, agua y gas funcionando.
- Estado Estructural: La tasación bancaria verificará que no existan problemas graves de plomería o instalación eléctrica que descalifiquen la propiedad.
- La Tasación: Es crucial que el valor de la tasación bancaria sea acorde al precio de venta. Recordá que los bancos suelen prestar un porcentaje del valor tasado, no del valor de venta pactado.
🚀 Ventajas de vender tu propiedad «Apta Banco»
Tener todo en orden no es solo un trámite, es una estrategia de venta:
- Más Competitividad: En un mercado exigente, la aptitud para crédito es un valor agregado.
- Más Oportunidades: Ampliás tu mercado a compradores que dependen de un préstamo, quienes hoy en día son un segmento importante.
⏱️ Los Plazos y el Asesoramiento Profesional
Es importante saber que una operación con crédito hipotecario suele demorar más que una en efectivo. Una vez preaprobado el crédito al comprador, la revisión de papeles y la tasación por parte del banco pueden llevar aproximadamente 2 meses, dependiendo de la demanda y la complejidad.
¿Cómo agilizar el proceso? Contar con profesionales te ahorrará tiempo y dolores de cabeza:
- Arquitecto o Agrimensor: Para actualizar y registrar planos.
- Escribano o Abogado: Para subsanar temas legales (sucesiones, herencias, conflictos de consorcio) y gestionar certificados de dominio e inhibición.
- Cédula Catastral/Parcelaria: Asegurate de tenerla vigente.
📈 ¿Buscás vender tu propiedad y no sabés si es Apta Banco?
Entender y gestionar toda esta documentación puede ser abrumador. En Pellegrino Bienes Raices te ofrecemos un servicio integral de asesoramiento y tasación para verificar el estado de tu propiedad y ayudarte a regularizarla si es necesario.
No pierdas oportunidades de venta por falta de papeles. Contactanos hoy mismo y potenciá el valor de tu inmueble.